不動産投資に住宅ローンを使うのはなぜNG？　どんな経緯でバレる？

住宅ローンは購入者自らが住む家を買うときのためのローンで、不動産投資用ローンは投資用物件を買うときのためのローンです。不動産投資用ローンに比べて住宅ローンは、金利が低く自己資金割合も低いため、不動産投資用ローンでは買えないないような物件が検討範囲になります。しかし住宅ローンで不動産投資用物件を購入するのは銀行に対して“詐欺行為”をしたと判断され、違法行為となります。過去の事例で、発覚した際に融資金額の一括返済を命じられたということもあります。

上記でも触れましたがそもそもの利用目的が違うため、審査内容も違います。住宅ローンの返済原資は給与や個人事業主であれば事業からの収入になるので、年収や勤務先に勤続年数、与信等、審査においては属性が重要視されます。不動産投資ローンでは、最悪の場合は個人の給与や抵当に取った物件の売却益からになりますが、基本は家賃収入を返済原資としますので、属性はもちろんの事、物件の資産性や収益性等も重要視するため、住宅ローンよりも審査は厳しくなります。そのため金融機関側は住宅ローンと不動産投資用ローンを分けて考える必要があります。この部分を虚偽申告することで、本来払うべき金利代分もすり抜けてローンを組むことになってしまうため詐欺行為と判断されてしまうのです。

【金融機関関係者の訪問】
近くを通りかかったついでに、担当者が変わるからその挨拶に・・・と急に銀行の担当者が訪問してくるということがあります。その際に「家族で住むと言っていたのに申告にあった家族構成ではない」「出てきた人が全くの別人で話を聞いたら借りていると言っていた」といった流れで判明することがあります。

【郵便物が送り返される】
銀行から郵便を送っても、そこに住んでいる住人は購入者とは別人ですので、自分の名前ではない郵便物となると送り返すなどの対策を取ります。そうすると銀行に郵便物が送り返されてしまう、また内容に対しての返事がないなどの事態が発生し銀行側から「購入者が住んでいない可能性がある」と調査が入ります。その結果バレるということがあります。

【金融による全数調査】
今回ご紹介したようなローンに関する不正は意外にも多く発生しています。そのため何らかの問題がひとつでも発覚した際には、金融機関は同様の事態が発生していないか全件調査を行うことがあります。これにより不正がバレるということもあります。