様々な要素が売却タイミングとして挙げられている情報を目にします。結局いつなのか、わからなくなっていませんか? 不動産の種類によって、売却にベストな時期は異なります

不動産の価値は時期によって変動します。また、収益物件の種別(新築or中古・区分マンションor一棟アパートなど)によっても変わります。ではどのようにベストを見極めれば良いのでしょうか。

  • どのような物件を購入するかで、売却への道筋は変わる

  • 築年月から、将来のおおよその売却価格は想定できる

  • 物件の状態や計画などから、修繕の時期や費用の予測が可能

出口のベストタイミングの大半は入口で決まっています

売却時期を考えるベストな時期は購入時

  • POINT
    01

    物件の購入時に出口までの流れをシミュレーションする

    出口戦略の流れとは

    大まかにシミュレーションをしてみましょう

    例えば1,000万円の物件を、自己資金100万円、借入金900万円で購入しようとしている場合です。利回りが10%で金利は2%、8年間での返済計画。状態が良く、手入れが不要そうな物件で、物件の価格低下が緩やかな地域だと仮定します。完済予定時である8年後に売買価格800万での売却を見込んだとします。
    ・家賃収入…利回り10%で、年間100万円
    ・返済…8年間・2%で、年間約120万円
    一見キャッシュフローよりも金利の方が大きく、8年間の収支ではマイナスになります。ですが、借入金を完済後の売却になりますから、計算上は640万の利益になります。


    ※税金や諸費用、ランニングコストを除く


    このように購入時に出口を想定した場合、たとえ経過がマイナスとなる物件であっても、購入しても良いと判断できるのです。必ずしも購入時の思惑通りに行くとは限らないので、将来の市況を4パターンぐらい想定しておくと、変化に対応しやすいです。

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  • POINT
    02

    修繕に掛かるランニングコストも購入の入り口で見積もっておく
    費用は物件の状態・条件によって様々

    修繕の費用も含めて利回りの計算をしましょう

    劣化に伴う物件の修繕には、多額の費用が発生します。物件の修繕費用は購入時にある程度の額を見積り、収支の計算に組み込みます。物件の規模でどのくらいの費用がかかるのかを想定し、修繕の前後どちらで売却をした方がより多くの利益を生むのかを判断します。例えば修繕をしたとして、〇年後に、かかった金額をトータルで上回る家賃収入と売却益を見込めるなら、修繕後、〇年経過した後に売る方が良いのです。いずれにしても購入前のシミュレーションが重要になります。

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  • POINT
    03

    目先の好条件だけに惑わされない
    金利の優遇や地価上昇はサブ要素として考える

    購入から5年は大きなターニングポイントになります

    売買価格の増減は常に起こり得るので、購入した価格よりも高く売れるのであれば利益に直結します。ですが、その時に気を付けたいのが、「譲渡所得税」です。不動産の所有期間が5年を超えるか否かによって税金が大きく異なります。(所有期間が5年以下の税率:39.63%、5年以上の税率:20.315%※ともに2037年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加わります。)市況が高騰していても、税額や手数料を考慮すれば変わらない、もしくは逆にマイナスになる場合もあります。

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売り時は購入時にある程度想定し、常に市況を観察しながら判断しましょう。売却に好条件の要素は様々ありますので、一概に○○が売り時と断定はできません。計画に沿って投資を進行させていく中で、その時々の市況を見て、様々なファクターを加味し、考えるべきです。まずは購入時にゴールを想定する事が重要になるのです。

株式会社ダイムラー・コーポレーションのこだわり

将来を考えて挑戦したいお客様を横浜で後押しします!

確実に資産拡大を目指す不動産の売却を徹底的にサポート

老後2,000万円問題など、将来の様々な不安のために長期的な資産形成を今からでも始めたいとお考えの方はいらっしゃるのではないでしょうか。自宅で過ごす時間が増えて住宅の需要が高まっている今だからこそ初めての投資への挑戦をお考えの方や、訳あり物件や再建築不可、狭小地など一筋縄では難しい物件についてお悩みの方に向けて、お客様のご要望やお悩みに寄り添ったロジカルな提案を行ってまいります。

アメリカのプロパティマネジメント最高峰の資格である「CPM(米国認定不動産経営管理士)」「CCIM(米国認定投資顧問)」のほか、宅地建物取引士などの資格を取得している、不動産売却や資産運用のプロフェッショナルが徹底的にサポートいたしますのでぜひ気軽にご相談ください。

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みなとみらい線「馬車道」駅徒歩8分

免許

宅地建物取引業 国土交通大臣(3) 第8111号
不動産投資顧問業 国土交通大臣一般 第1261号
小規模不動産特定共同事業者 神奈川県知事 第3号

代表取締役CEO

大村 昌慶

設立日

2007年11月1日

資本金

1,000万円

加盟団体

(社)神奈川県宅地建物取引業協会
(社)東京都宅地建物取引業協会
(社)全国宅地建物取引業保証協会
(社)首都圏不動産公正取引協議会
(財)東日本不動産流通機構
東京宅建政治連盟
東京都不動産協同組合
全国賃貸不動産管理業協会
一般社団法人 不動産テック協会

取引金融機関

三井住友銀行/りそな銀行/埼玉りそな銀行/三菱UFJ銀行/みずほ銀行
SBJ銀行/オリックス銀行/三井住友信託銀行/横浜銀行/東日本銀行/
静岡銀行/静岡中央銀行/千葉銀行/きらぼし銀行/第四北越銀行/大光銀行
関西みらい銀行/横浜信用金庫/多摩信用金庫/西武信用金庫/JAバンク

グループ会社

株式会社ダイムラー・エステート
事業内容:賃貸不動産管理事業・レンタルオフィス事業・保険事業
(旧社名:株式会社ディーフロント)
設立:2013年10月24日
Daimlar International Investment Limited
事業内容:海外投資事業・海外不動産投資事業

大岡川の近くに会社を構え、アパートやマンション、土地の売却や運用、投資、購入に携わっております。お気軽にご相談いただければ、お客様に寄り添いながら、ご希望やお困り事、お悩みを詳しくお伺いし、これまで培ってきた豊富な経験と実績でサポートいたします。

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