収益物件のベストな売り時の見極め方は

例えば1,000万円の物件を、自己資金100万円、借入金900万円で購入しようとしている場合です。利回りが10％で金利は2％、8年間での返済計画。状態が良く、手入れが不要そうな物件で、物件の価格低下が緩やかな地域だと仮定します。完済予定時である8年後に売買価格800万での売却を見込んだとします。
・家賃収入…利回り10％で、年間100万円
・返済…8年間・２％で、年間約120万円
一見キャッシュフローよりも金利の方が大きく、8年間の収支ではマイナスになります。ですが、借入金を完済後の売却になりますから、計算上は640万の利益になります。

※税金や諸費用、ランニングコストを除く

このように購入時に出口を想定した場合、たとえ経過がマイナスとなる物件であっても、購入しても良いと判断できるのです。必ずしも購入時の思惑通りに行くとは限らないので、将来の市況を4パターンぐらい想定しておくと、変化に対応しやすいです。

劣化に伴う物件の修繕には、多額の費用が発生します。物件の修繕費用は購入時にある程度の額を見積り、収支の計算に組み込みます。物件の規模でどのくらいの費用がかかるのかを想定し、修繕の前後どちらで売却をした方がより多くの利益を生むのかを判断します。例えば修繕をしたとして、〇年後に、かかった金額をトータルで上回る家賃収入と売却益を見込めるなら、修繕後、〇年経過した後に売る方が良いのです。いずれにしても購入前のシミュレーションが重要になります。

売買価格の増減は常に起こり得るので、購入した価格よりも高く売れるのであれば利益に直結します。ですが、その時に気を付けたいのが、「譲渡所得税」です。不動産の所有期間が5年を超えるか否かによって税金が大きく異なります。（所有期間が5年以下の税率：39.63％、5年以上の税率：20.315％※ともに2037年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加わります。）市況が高騰していても、税額や手数料を考慮すれば変わらない、もしくは逆にマイナスになる場合もあります。