基本的なワードを押さえよう
見落とされがちな項目とは
収支シミュレーションで最終的に求める利回りは「真実の利回り(FCR)」です。不動産売買のサイトなどに掲載されている「満室賃料(GPI)」×12ヶ月の数字は満室時の想定年収で、表面利回りを算出する数字として使われています。物件を購入し、賃貸経営をする、または売却する際には、様々なコストが発生します。収入から管理費やランニングコスト、税金を差し引いたものを営業純利益(NOI)、そこからさらにローンの返済額を引いたものが税引き前のキャッシュフロー(BTCF)となります。
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キャッシュフロー(CF)=利回りではない
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コストの種類を把握しよう
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正確な真実の利回り(FCR)を割り出すには
利回りにはローン返済額が含まれない
キャッシュフロー(CF)とはお金の流れ
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POINT01
目先の利回りだけを見ていませんか?
把握しておきたい2種類のコスト運用時だけでなく売買に掛かるコストも把握しておこう
売買にかかるコストは、直接は利回りの計算に組み込みません。しかし、かかる費用には変わませんので不動産投資で物件を購入・売却する際に必要な支出として、心に留めておきましょう。物件の売買には物件価格に加えて
・不動産仲介手数料(物件の価格の3%+6万円が上限)
・融資機関の事務手数料
・融資保証料
・印紙代
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税(日割り清算)
・司法書士への報酬
・火災保険料
などが掛かります。
購入時のみのコストも挙げておりますが、一部は往復で掛かる費用です。また、物件の売却価格は時間の経過と共に下落する傾向にありますから、その点も織り込んでおきます。
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POINT02賃貸経営に掛かる運営費用がランニングコスト大規模修繕などの他にある、見落としがちなコストも抽出しよう
ランニングコストは物件によって様々
物件を賃貸に出した際の、賃貸経営に掛かるランニングコストも算出しましょう。賃貸経営に掛かるコストは
・固定資産税、都市計画税
・共用部分の電気代、水道代
・清掃代、草むしり代金
・不動産管理会社への管理費用
・エレベーターの保守点検費用
・外壁や共用部分の補修、修繕費用
などが挙げられます。物件の規模や種類によって必要な費用は異なるので、検討している物件に合わせて算出します。
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POINT03満室賃料から空室・未回収損、ランニングコストを引いたものを営業純利益(NOI)と呼ぶランニングコストの把握が利回りの肝
真実の利回り(FCR)を出すには
ランニングコストが算出できれば、真実の利回り(FCR)を計算することができます。計算式は
・営業純利益(NOI)÷物件購入価格×100になります。ちなみに一般的に表面利回りを出す計算式は
・年間家賃収入÷物件購入価格×100
となり、空室分の収入及びランニングコストがそっくり抜けています。。物件がアパートであれば、総ランニングコストは一室の賃料を超える可能性が大きいと想定できます。ですので、計算に含まなければ意味がないのです。
利回りを出すのは、計算式の通り単純です。しかしそこで大切になるのは、正確なランニングコストの把握です。物件の種別や(アパート・マンション、木造・RCなど)築年月、設備などによりランニングコストは異なりますので、一つ一つ細部に渡って抽出しましょう。また、利回り自体は以上の計算式で算出できますが、売買時やその都度発生する税金など様々な費用が存在します。利回りで出した金額が最終的な利益に直結しない点には留意する必要があります。
株式会社ダイムラー・コーポレーションのこだわり
将来を考えて挑戦したいお客様を横浜で後押しします!
確実に資産拡大を目指す不動産の売却を徹底的にサポート
老後2,000万円問題など、将来の様々な不安のために長期的な資産形成を今からでも始めたいとお考えの方はいらっしゃるのではないでしょうか。自宅で過ごす時間が増えて住宅の需要が高まっている今だからこそ初めての投資への挑戦をお考えの方や、訳あり物件や再建築不可、狭小地など一筋縄では難しい物件についてお悩みの方に向けて、お客様のご要望やお悩みに寄り添ったロジカルな提案を行ってまいります。
アメリカのプロパティマネジメント最高峰の資格である「CPM(米国認定不動産経営管理士)」「CCIM(米国認定投資顧問)」のほか、宅地建物取引士などの資格を取得している、不動産売却や資産運用のプロフェッショナルが徹底的にサポートいたしますのでぜひ気軽にご相談ください。
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10:00~19:00 |
定休日 |
水曜日 |
最寄り駅 |
JR根岸線・京浜東北線「桜木町」駅 徒歩5分/市営地下鉄「桜木町」駅 徒歩4分 |
免許 |
宅地建物取引業 国土交通大臣(3) 第8111号 |
代表取締役CEO |
大村 昌慶 |
設立日 |
2007年11月1日 |
資本金 |
1,000万円 |
加盟団体 |
(社)神奈川県宅地建物取引業協会 |
取引金融機関 |
三井住友銀行/りそな銀行/埼玉りそな銀行/三菱UFJ銀行/みずほ銀行 |
グループ会社 |
株式会社ダイムラー・エステート |
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