不動産投資の表面利回り、何を信じればいい?
不動産業者がいう「高利回り物件ですよ」という言葉、あなたならどのように捉えますか? 不動産業者が言うならと、高利回りという言葉をそのまま信じてしまうと思った方、その考え方は大変危険です。言葉の罠にはまらないためにも、しっかりとした知識を身に付けましょう。この記事では以下の内容について詳しく解説をしております。
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表面利回りについて
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「高利回り」を鵜呑みにしてはいけない理由
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不動産投資の現実について
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POINT01表面利回りとは?
不動産投資を始める上で「表面利回り」という言葉を聞いたことがある、という方は多いのではないかと思います。表面利回りとは不動産を運営する上で、年間家賃を物件購入価格で割ったものになります。分かりやすく計算式にすると以下の通りになります。
表面利回り=年間家賃収入÷物件購入額×100
これにより算出された数値が、不動産運営において得られる利回りということになります。基本的に不動産業者の掲載は、この表面利回りが使用されています。
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POINT02「高利回り」を鵜呑みにしてはいけない理由
不動産業者が言う高利回りとは、上記でも述べたように表面利回り上の話になります。しかし現実には、利回り通りの収入をまるまる得る事はできません。その理由について解説していきます。
【運営費(ランニングコスト)が計上されていない】
表面利回りには実際に運営する上で必要な、運営費(ランニングコスト)が組み込まれていません。そのため表面利回りは実際の利回りよりも高利回りになります。実際に運営してみると不動産業者で見た利回りとはかけ離れている、なんて事態に陥ることもあります。
【空室の想定がされていない】
運営している以上、空室のリスクは避けて通れません。しかし表面利回りでは年間満室の想定で出している数値となるため、空室があった期間は想定よりも収入が減ります。また、想定の家賃設定が間違っていればそもそもその利回りは実現不可能になります。
【年に1回の税金】
不動産には、固定資産税という一般にも広く認識されている税金があります。また、市街化区域内に不動産を所有していれば、都市計画税という税金もかかってきます。本来であれば不動産業者が伝えるべき内容でもありますが、掲載情報などでは説明を省いてしまっている業者も多く見かけます。
【建物は劣化し、時代にそぐわない間取り・設備では賃料を取れなくなっていく】
建物は時が経てば劣化していきますし、時代やエリアによって人気の間取りは異なり、入居者に人気の設備という物も、時代で変わってきます。
それらを直したり、変更したり導入したりすると、結構大きな費用がかかってきます。
大規模な修繕費用は予め想定したシミュレーションが必要です。
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POINT03不動産投資の現実
表面利回りが「高利回り」でも、コストやリスクをしっかりと計算にいれていないと失敗してしまうということを知っていただけたかと思います。不動産投資で失敗しないためには、表面利回りだけで判断せず、運営上の支出や空室のリスク、今後かかってくるであろう修繕費等を想定して物件を購入する必要があります。また同じような物件に見えても、周辺環境により期待できる利回りが違うということはよくあることです。いくら高利回りでも支出が多ければ赤字になるのは、当然のことです。
【利回り30%でも赤字を垂れ流す物件もある】
数字だけを見ると衝撃的な内容ですが、実際にはこういうことも起きています。これは地方の大型物件によくある典型的なパターンで、購入資金自体は破格であるものの、蓋を開ければ修繕費・運営費・税金・空室で赤字になってしまうというものです。こういった物件は、計算上利回りは高くでますが、「お金を出してもいらない物件」であるとも言えます。このようなリスクは、不動産業者はもちろんですが、投資家自身もしっかり把握しておく必要があります。
【利回りの目安は一概に数値化できない】
利回り相場はエリアによって全然変わってきます。地方は物件が安いため、地方の方が利回りは高くでます。しかし文中でも既に触れたとおり、物件それぞれの立地環境があるため、一概に〇%の利回りがベスト! とも言い切れません。上記のように利回りが高いからいいというわけでもありませんので、購入を考えている物件についてはその物件の構造やターゲット層、立地関係、近隣の物件の空室率などを考え利回りを想定する必要があります。そもそも、そのエリアに住んでいる方でなければ、金融機関の融資も厳しくなってきます。インターネットなどで調べると〇%がいい、などと情報が出ていることもありますが、あくまで目安にする程度で、物件一軒一軒に向き合う必要があります。
当社では正確な数字でご案内をしています
実際のところ、ここまで正確に数字を出す業者は全体の3割くらいです。多くの業者は表面利回りと銀行ローンの支払いまでしか計算しておらず、特に不動産投資の初心者だという方にとっては判断が難しい部分があります。当社では、これまで紹介してきたような事が起きないよう、全ての運営経費を調べてシミュレーションを作成してから、正確な金額をご提案しています。利回りについて不安があるという方は、是非お気軽にご相談ください。
株式会社ダイムラー・コーポレーションのこだわり
将来を考えて挑戦したいお客様を横浜で後押しします!
確実に資産拡大を目指す不動産の売却を徹底的にサポート
老後2,000万円問題など、将来の様々な不安のために長期的な資産形成を今からでも始めたいとお考えの方はいらっしゃるのではないでしょうか。自宅で過ごす時間が増えて住宅の需要が高まっている今だからこそ初めての投資への挑戦をお考えの方や、訳あり物件や再建築不可、狭小地など一筋縄では難しい物件についてお悩みの方に向けて、お客様のご要望やお悩みに寄り添ったロジカルな提案を行ってまいります。
アメリカのプロパティマネジメント最高峰の資格である「CPM(米国認定不動産経営管理士)」「CCIM(米国認定投資顧問)」のほか、宅地建物取引士などの資格を取得している、不動産売却や資産運用のプロフェッショナルが徹底的にサポートいたしますのでぜひ気軽にご相談ください。
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水曜日 |
最寄り駅 |
JR根岸線・京浜東北線「桜木町」駅 徒歩5分/市営地下鉄「桜木町」駅 徒歩4分 |
免許 |
宅地建物取引業 国土交通大臣(3) 第8111号 |
代表取締役CEO |
大村 昌慶 |
設立日 |
2007年11月1日 |
資本金 |
1,000万円 |
加盟団体 |
(社)神奈川県宅地建物取引業協会 |
取引金融機関 |
三井住友銀行/りそな銀行/埼玉りそな銀行/三菱UFJ銀行/みずほ銀行 |
グループ会社 |
株式会社ダイムラー・エステート |
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