不動産投資におけるCCR、目安はどのくらい？

Cash on Cash Returnの略で、日本語では自己資金配当率と呼びます。

もう少し分かりやすく言うと、自己資金に対しての利回りを示す数字です。

またCCRが高ければ高いほど、投資効率が高い物件であるとも言えます。

【CCRの計算式】

キャッシュフロー÷自己資金×100 

キャッシュフローとは実際に運営を行う上で、年間で手元に残る現金のことを指します。このキャッシュフローは、不動産ローンの借入額が多いほど少ない数字となり、CCRは大きな数字となります。文字だけでは分かりにくいので、実際に例を出してみましょう。

CCRの計算例

一億円の物件を、全額自己資金で購入した場合と、

1,000万円の自己資金＋9,000万円ローンを組んだ場合で比較してみましょう。

前提として年間の純利益が500万円と仮定します。

《全額自己資金で購入した場合》

  500÷10,000×100＝5％

《1,000万円の自己資金＋9,000万円ローンを組んで購入した場合 》

ローンの返済を年間300万円と仮定すると、キャッシュフローは純利益からローン返済額を引いた金額となります。

（500-300）÷1,000×100＝20％

CCRは高いほど投資効率がよく回収率がいいということになるため、自己資金が少ない方がCCRは高く回収率がいいということが分かります。単純計算で全額自己資産の場合は資金回収まで20年かかり、ローンを組んだ方は5年で資金回収できるという計算になります。

CCRだけで見ると、ローンをより多く借りた方が資金回収期間は短くなるため、そういった面ではローンは借りた方が投資効率はいいと言えます。

しかしローンを借りるということは借金をするということであるため、人によっては精神的な負担もとても大きく、見通しが甘く思っていた結果が得られなかった場合や、不測の事態が発生した際には、毎年のキャッシュフローが赤字になってしまう事もあります。

また、借入が多ければ多いほど、総返済額は上がり、結果総収益は落ちる事になります。

CCRが高いから今の投資は順調だ！と過信してしまうのは大変危険です。

CCRとはあくまで投資効率の目安で、レバレッジをかけて自己資金を押さえるのは不動産投資ならではの資産運用方法ですが、高めれば高めるほどハイリスクな運用になります。

CCRの数値は空室が増えたり、家賃下落や設備故障などによる修繕費などが増えたりすることで変動していくものです。

そのため、将来の見通しを立てて、適切な借入を考える事が必要になります。