投資物件は頭金なしで購入できる？　頭金とキャッシュフローの関係

【メリット】

フルローンを組むメリットは、投資に対してより大きなレバレッジを効かせられる点が挙げられます。不動産投資について学び、取り組みたいと思いながらも必要な資金を貯めようとするとある程度の時間と労力が必要です。金融機関の審査では、頭金を用意するための時間と労力を「信用」として評価してくれる部分もありますが、フルローンには大幅な期間短縮とレバレッジのメリットがあります。

  【デメリット】

フルローンを組める金融機関の数は、物件の状況や購入者の個人属性などにより差異があるものの、かなり絞られているのが現状です。下図は金融庁が金融機関に向けて行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート/2019年実施」のアンケート結果の一部です。

参照URL  https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328.PDF

データが示す通り、大半の金融機関が頭金を求める傾向にあります。またローンの金額は、大きいほど投資で得るキャッシュフローを圧迫します。

頭金は一般的に、物件価格の1～2割と言われているようです。一般的な割合の数字には、“融資が通りやすい“といった単純な理由もありますが、お勧めしたいのは“物件のキャッシュフローとのバランスで見る”方法です。購入から諸経費、収入から返済の一連の投資内容を事前にシミュレーションすることにより、収支のバランスが取れた金額が算出できます。もしも準備していた資金よりも算出された金額が大きいのであれば、その物件は購入を検討し直す必要があるとわかります。レバレッジは効かせられる方が、投資効率は良いので、リスクを極限まで回避しながら効率よく運用できる方法を探りましょう。

ローンの金利はキャッシュフローに大きな影響をもたらします。どれくらいの影響があるのか、具体的な金額を例に取りましょう。

2,000万円の物件を購入するにあたり、フルローンを組んだ場合と、頭金を400万円用意した場合（金利1.5％・借入期間20年）とを比較します。

・フルローン 年間ローン返済額：1,158,108円

・頭金400万円 年間ローン返済額：926,487円

単純計算になりますが、1年間で231,621円の差になります。

投資物件の購入に当たり、物件価格以外にも必要な費用に、不動産の仲介手数料、融資機関への事務手数料、登録免許税、不動産取得税などが挙げられます。これらは通常ローンの内容に含まれません。こちらも概数ですが、物件価格の3～10％ほどの諸費用がかかると言われています。これらの物件以外に掛かる費用も含めて借り入れをする「オーバーローン」という制度もありますが、ほとんどの金融機関で難しく、できたとしても通常の借り入れよりも金利が高くなったりします。月々の返済額が増えるため、キャッシュフローも悪くなります。こちらも安易な利用は避けるべきでしょう。