サラリーマンの不動産投資はリスクだらけ？ 成功させるためには？

不動産投資で収益を出すためには「利回り」が大切です。しかし購入する時に不動産営業担当者から「この物件は利回りがいいですよ！」と表面利回りだけを見て買ってしまうと、思っていた収益が得られていない事に気が付きます。こういったお悩みを抱えている方は意外にも多いです。利回りの計算には「表面利回り（物件の広告などに記載されているもの）」と「実質利回り」の２つがあり、このギャップを知っておく必要があります。

表面利回りとは？
【表面利回り = 年間家賃収入÷購入代金×100】
こちらの計算式を元に算出される数字のことです。例えば2,500万円の物件を購入し、月々の家賃収入が10万円だとします。

【10万（家賃）×12カ月（年間家賃）÷2,500×100＝4.8％】
このように計算すると購入した物件に期待できる利回りは4.8％ということになります。

実質利回りとは？
【実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費）÷購入代金×100】

実際不動産投資を行う際には入ってくるお金以外にも出ていくお金も存在します。税金や保険料、退去の際に生じるクリーニング代や修繕費、管理会社に委託している場合は管理費・・・と物件に対する諸経費は意外にも多いものです。必ず諸経費はかかるものですので、実際の利回りは最初に出した表面利回りの4.8％から遠のいてしまうということをお分かりいただけるかと思います。
これが不動産投資で最初に陥りやすい投資のギャップです。表面利回りだけを見て判断してしまうと、思った以上の収益が得られないといった事態が発生してしまいます。

サラリーマンをしながら副業で不動産投資を行う方は非常に多いです。そのメリットとしてサラリーマンとしての安定した収入があることや、リストラなどの際に収入源を細分化し生活防衛ができるという点にあります。ただしサラリーマンであるがゆえに銀行からの融資が受けられない、なんて場合もあります。
それは金融機関によっては、地主や専業の大家さんにしか融資をせず、所謂サラリーマン大家には出さないというところがあります。

世の中にはプロの投資家による講演や、不動産営業担当、不動産投資家仲間、インターネット・・・さまざまな場所でさまざまな有益な情報を得ることができます。しかし全てを鵜呑みにしてしまうと利回りの落とし穴のように、思わぬ不利益を被る可能性もあります。

プロの投資家を「真似する」は危険
利回りの高い物件をたくさん買う、修繕費交渉をガンガン行う・・・プロの投資家が当たり前のように行っていること、真似しようとしていませんか？　もしそうであれば一度立ち止まって考え直してみましょう。プロの投資家は初心者の投資家が得られない情報を得るルートを持っていたり、既に工務店などのお得意様であるため修繕費の交渉ができるといったケースがほとんどです。ですので、いきなりプロの投資家と同じ手法で投資を行おうとしても成功はできません。もちろんプロの投資家のお話は大変参考にはなりますが、まずは参考程度に留め、背伸びしすぎないことが大切です。
不動産営業担当者を信じすぎない
不動産に詳しいから言っていることは正しいはず！　失敗しないはず！　と信じ込んでしまうのは大変危険です。残念ながら不動産営業を行っている業者の中にも投資についての知識が乏しい方はいらっしゃいます。また本来はもっと融資可能な銀行を紹介できるはずなのに、スピードや煩わしさの観点から紹介しない、あるいは本当に知らない・・・といったこともあります。そのため不動産会社はいきなり一つに絞るのではなく、時間が許す限りリサーチをして自分の目と耳で「本当に信頼できるのか？」を確認していきましょう。